Från procentsats till en kostnad du kan jämföra
Börja med räknaren. Använd sedan genomgången för att kontrollera vad siffrorna faktiskt omfattar. Exemplen är konstruerade, inte marknadsstatistik eller mäklarofferter.
Börja med tre siffror, inte med frågan om en normal procentsats
Det är frestande att söka efter ett normalt mäklararvode och använda det som facit. Problemet är att en procentsats säger ganska lite utan ett försäljningspris och en beskrivning av uppdraget. Ta därför fram tre saker först: vilket pris du vill räkna på, mäklarens ersättningsmodell och vilka kostnader som ligger utanför. Då går det att föra ett konkret samtal om erbjudandet.
Enligt Fastighetsmäklarinspektionen finns ingen fastställd ersättningsnivå. Villkoren är något du och mäklaren kommer överens om. En väns arvode kan vara en anledning att ställa frågor, men är inte automatiskt ett relevant jämförelsepris. Vännens bostad, uppdrag och inkluderade tjänster kan ha sett annorlunda ut. Begär ett skriftligt förslag som avser din egen försäljning.
Räknaren ovan visar hur kostnaden förändras när du ändrar dina antaganden. Den vet däremot inte vad din bostad är värd eller vilket arbete en viss mäklare kommer att göra. Behåll den skillnaden i bakhuvudet. En kalkyl kan reda ut matematiken; den kan inte ersätta ett genomarbetat erbjudande.
Fast pris och procent: hitta punkten där kostnaden blir densamma
Med ett fast arvode är det avtalade beloppet utgångspunkten. Med ett procentarvode beror ersättningen på försäljningspriset. För att jämföra dem behöver du använda samma tänkta pris för båda. Att ställa en offert beräknad på tre miljoner mot en offert beräknad på fyra miljoner ger ett missvisande resultat, även om båda beräkningarna är matematiskt korrekta.
Anta ett fast arvode på 64 000 kronor och ett alternativ på 1,6 procent. Vid fyra miljoner blir båda 64 000 kronor. Under den nivån är procentalternativets arvode lägre; över den är det fasta lägre. Det gäller under förutsättning att inga minimiarvoden eller tillägg ändrar jämförelsen. Brytpunkten får du genom att dela det fasta beloppet med procentsatsen uttryckt som decimaltal.
Det här gör inte den billigaste modellen bäst i alla avseenden. Det ger dig ett tydligt svar på en av flera frågor: vad kostar själva arvodet vid olika försäljningspriser? Nästa fråga är vad du får för beloppet. Den bör få lika mycket uppmärksamhet som uträkningen.
Minimiarvode: raden som kan ändra din beräkning
Ett erbjudande kan beskrivas som en viss procent men samtidigt ange ett lägsta arvode. Då räcker det inte att multiplicera priset med procentsatsen. Om procentberäkningen blir lägre än den avtalade miniminivån kan det vara miniminivån som gäller. Be mäklaren visa hur just den offerten räknas, med tydliga exempel och samma förutsättningar som i dina andra erbjudanden.
Säg att en hypotetisk offert anger 1,5 procent, dock lägst 48 000 kronor. Vid ett försäljningspris på 2,8 miljoner blir procentberäkningen 42 000 kronor. Med det angivna minimiarvodet blir kostnaden i exemplet i stället 48 000 kronor. Vid 3,6 miljoner är 1,5 procent 54 000 kronor och miniminivån påverkar inte beräkningen.
Skriv in villkoret i ditt jämförelseunderlag. Om ett verktyg bara räknar ren procent behöver du själv justera resultatet för ett eventuellt minimum. Samma sak gäller andra särvillkor som räknaren inte modellerar. Det är bättre med en tydlig anteckning om vad kalkylen saknar än med ett exakt belopp som bygger på fel modell.
Provisionstrappa: kontrollera både grund och gräns
En provisionstrappa kan bestå av ett grundarvode och en extra ersättning över en bestämd prisnivå. Men begreppet i sig är inte en fullständig formel. Olika erbjudanden kan använda olika konstruktioner. Be därför om skriftliga räkneexempel precis under gränsen, vid gränsen och en bit över den. Då ser du vad som händer när försäljningspriset förändras.
I vårt exempel är grundarvodet 45 000 kronor. Därutöver tillkommer åtta procent på den del av priset som överstiger 3,8 miljoner. Vid fyra miljoner blir tillägget 16 000 kronor och det totala arvodet 61 000 kronor. Vid 4,4 miljoner blir tillägget 48 000 kronor och totalen 93 000 kronor. Skillnaden blir tydlig först när hela uträkningen ligger på bordet.
Fråga varför gränsen är satt just där och hur den förhåller sig till mäklarens värderingsunderlag. En extra ersättning är en kostnad att bedöma tillsammans med det föreslagna arbetet. Den bevisar inte i sig att du kommer få ett högre slutpris. Ett sådant resultat går inte att läsa ut ur arvodesmodellen.
Har du fått bättre koll? Börja här.
Samla bostadens förutsättningar innan du tar ställning till ett erbjudande.
Förbered din förfråganTre prisnivåer visar mer än ett enda exempel
Använd ett lägre, ett centralt och ett högre pris i din kalkyl. Du behöver inte kalla det mittersta priset för en prognos. Det räcker att det är ett gemensamt jämförelsescenario. På så sätt syns vilken modell som är känslig för prisförändringar och hur stora skillnaderna kan bli. Testa gärna fler nivåer om någon offert innehåller en viktig gräns.
Tabellen jämför ett fast arvode på 64 000 kronor, 1,6 procent och trappan med 45 000 kronor plus åtta procent över 3,8 miljoner. Alla belopp är påhittade för att visa hur modellerna fungerar. Inga separata kostnader ingår i exemplet. För din egen jämförelse behöver offerterna ange hur moms och tillägg hanteras.
Lägg märke till att trappan är billigast i det lägre scenariot men dyrast i det högre. Det är ingen motsägelse. Modellerna fördelar kostnaden på olika sätt. Ta med tabellen till samtalet om något är oklart och be mäklaren räkna på samma prisnivåer i sin egen offert. Små formuleringar kan ha större betydelse än rubriken.
| Tänkt försäljningspris | Fast 64 000 kr | 1,6 procent | Exemplets trappa |
|---|---|---|---|
| 3 200 000 kr | 64 000 kr | 51 200 kr | 45 000 kr |
| 4 000 000 kr | 64 000 kr | 64 000 kr | 61 000 kr |
| 4 400 000 kr | 64 000 kr | 70 400 kr | 93 000 kr |
Tillägg: skilj nödvändiga kostnader från valbara köp
Fotografering, annonsering, planritning, styling och andra delar kan hanteras på olika sätt i olika erbjudanden. Utgå därför inte från att något ingår för att det nämndes i ett samtal. Be om en lista där varje post är markerad som inkluderad, obligatorisk extra kostnad eller valbar tjänst. Då vet du också vilka beslut som återstår att fatta.
Tänk dig två offerter: 58 000 kronor där vissa annonser tillkommer, och 66 000 kronor med de annonser du faktiskt vill använda inkluderade. Om tilläggen i den första offerten uppgår till 11 000 kronor blir jämförelsen 69 000 mot 66 000 kronor. Men om du inte vill beställa annonserna behöver du räkna på ett annat upplägg. Jämför samma innehåll, inte två olika shoppingkorgar.
Kontrollera även vem som beställer tillägg och när du ska godkänna dem. Be om priser innan arbetet utförs och fråga vad som gäller om en beställning behöver ändras. Ett tydligt godkännande i förväg gör det lättare att hålla budgeten. Ingen behöver få en faktura som samtidigt fungerar som en överraskningsfest.
När ska du betala, och vad händer utan en försäljning?
Kostnadens storlek och tidpunkten för betalningen är två olika frågor. Du kan ha kommit överens om ett tydligt arvode men fortfarande sakna besked om när ersättning eller utlägg ska betalas. Be mäklaren beskriva både det vanliga förloppet och vad som gäller om uppdraget inte leder till en affär. Skriv ner svaren och jämför dem med avtalet.
Fastighetsmäklarinspektionen beskriver att mäklaren normalt inte har rätt till provision om bostaden inte säljs, medan särskilt avtalade utlägg kan bli aktuella. Det kan också finnas situationer där ersättning aktualiseras efter att ett uppdrag har upphört. Läs myndighetens information och be mäklaren förklara hur villkoren ska förstås i just ditt uppdrag.
Det här är särskilt viktigt om du fortfarande överväger om du ska sälja, eller om tidplanen beror på att du först hittar ett nytt boende. Berätta om osäkerheten tidigt. Då kan du fråga vilka kostnader olika beslut skulle kunna medföra innan du beställer arbete. En tydlig budget behöver även innehålla ett alternativ där planerna ändras.
Förhandla om ett tydligt uppdrag, inte bara en lägre siffra
Det är lättare att diskutera pris när du vet vad du vill köpa. Börja med det arbete du behöver: underlag, presentation, annonsering, visningar, återkoppling och stöd genom försäljningen. Fråga sedan hur arvodet förhåller sig till upplägget. Om du vill minska kostnaden, be mäklaren beskriva vad som kan ändras och vilka följder det får.
Du kan till exempel fråga om två olika paket, men jämför skillnaderna rad för rad. Om ett billigare alternativ innebär färre planerade insatser behöver du förstå hur mäklaren tänker hantera bostaden med det upplägget. Om omfattningen är densamma bör det också framgå. Ett muntligt ja till ett lägre pris är inte en komplett reviderad offert.
Använd andra erbjudanden sakligt. Berätta vilka delar du jämför och be om förtydliganden där det behövs. Du behöver inte göra samtalet till en budgivning om vem som kan lova mest. Målet är ett erbjudande som du förstår, vill ha och kan ta ställning till. Be alltid om den slutliga överenskommelsen skriftligt.
Har du fått bättre koll? Börja här.
Samla bostadens förutsättningar innan du tar ställning till ett erbjudande.
Förbered din förfråganRäkna på vad du får kvar utan att blanda ihop antagandena
Om du vill jämföra försäljningspris efter arvode behöver du hålla isär två scenarier. Det första använder samma pris för alla mäklare och visar kostnadsskillnaden. Det andra använder olika hypotetiska priser och visar hur resultatet skulle kunna förändras. Det senare kan vara intressant, men är inte bevis för att en viss mäklare kommer att uppnå ett visst pris.
Ett exempel: vid fyra miljoner lämnar ett arvode på 64 000 kronor 3 936 000 kronor före andra kostnader. Med ett arvode på 74 000 kronor återstår 3 926 000 kronor. Skillnaden är 10 000 kronor när försäljningspriset är detsamma. Om du sedan ändrar priset i bara den ena kalkylen jämför du både en prisskillnad och en kostnadsskillnad samtidigt.
Beloppen här är inte en beräkning av vad du slutligen kan använda till nästa bostad. Lån, andra försäljningskostnader och eventuell skatt kan också påverka din ekonomi. Använd arvodesjämförelsen till den avgränsade fråga den faktiskt besvarar och ta fram separata underlag för resten. Då undviker du en missvisande totalsiffra.
Kontrollera erbjudandet innan du bestämmer dig
När du har räknat klart ska det gå att beskriva erbjudandet med vanliga ord. Vilken ersättning betalar du? Vad baseras den på? Vilket arbete ingår? Vilka kostnader kräver ett extra beslut? Om svaren fortfarande kräver gissningar är det läge att be om komplettering. En offert ska hjälpa dig att välja, inte testa hur bra du är på att tolka underförstådda villkor.
Spara den senaste versionen och markera vilka siffror du har använt i kalkylen. Om arvodet eller omfattningen ändras behöver också jämförelsen uppdateras. Kontrollera att den person du ska anlita står bakom förslaget och kan förklara det. Ett generellt prisexempel från en webbplats är inte samma sak som ett överenskommet uppdrag för din bostad.
När kostnaden är tydlig kan du väga den mot erfarenhet, planering och kommunikation. Använd vårt jämförelseunderlag för att samla svaren på ett ställe. Om du precis har börjat kan du först beskriva bostaden och tidplanen i förfrågan. Du behöver inte ha löst alla frågor om arvode innan du vet vilka frågor du ska ställa.
Källor och vidare läsning
Myndighetsinformation om mäklarens uppdrag och ersättning. Räkneexempel och checklistor på sidan är våra egna.
